Espace rasage | Nouvelles d’affaires de Long Island

Voici un quiz. Qu’est-ce que GEICO, Publishers Clearing House, Dealertrack, Hains Celestial, Allstate, Marchon Eyewear, Equitable Advisors et Newsday ont en commun ?

Si vous avez deviné qu’ils font partie d’une liste croissante de grandes entreprises qui cherchent à se débarrasser d’une quantité importante d’espace de bureau à Long Island, vous auriez raison.

Depuis que la pandémie de COVID-19 a forcé les entreprises à autoriser les employés à travailler à distance au printemps 2020, les entreprises essaient de comprendre comment naviguer dans le nouvel environnement de travail hybride. Et bien que la plupart des entreprises préfèrent que des travailleurs viennent dans leurs bureaux, attirer et retenir des employés en cette période de taux d’emploi élevé a incité les entreprises à continuer d’offrir la possibilité de travailler à domicile.

En conséquence, les entreprises ont repensé leurs besoins immobiliers et de plus en plus d’entreprises cherchent à réduire l’empreinte de leurs bureaux en sous-louant ou en vendant une partie de leur espace existant.

GEICO fait les deux. L’automne dernier, le géant de l’assurance avait conclu un accord pour vendre son immeuble de bureaux de 235 635 pieds carrés sur 20 acres à Woodbury à une société de capital-investissement et de développement basée dans le New Jersey, mais la vente a échoué après le projet de l’acheteur de réaménager le site en un 24 Le centre logistique d’une heure a enfreint les engagements de la ville d’Oyster Bay.

Dans le même temps, GEICO a loué 200 000 pieds carrés dans le complexe de bureaux du groupe We’re au 1 Huntington Quadrangle à Melville, où il prévoyait de déménager au quatrième trimestre de 2023. Cependant, la société basée à Chevy Chase, dans le Maryland, un filiale à 100% de Berkshire Hathaway, a récemment mis l’espace Melville en sous-location et Cushman & Wakefield commercialise à nouveau l’immeuble de bureaux Woodbury de GEICO à vendre.

1 Quadrilatère Huntington à Melville. Photo de Judy Walker

La vente et la sous-location ont représenté une réduction majeure des locaux de l’entreprise à Long Island, car nombre de ses employés continuent de travailler à distance. GEICO n’a pas répondu aux demandes de commentaires sur ses projets immobiliers.

Bien que les courtiers reconnaissent la disponibilité accrue d’espaces de sous-location, ils soulignent que le marché global des bureaux de Long Island se maintient, soutenu par un taux d’emploi élevé et une offre limitée d’espaces de classe A.

Adam Rochelin

« Hors sous-locations, les fondamentaux du marché des bureaux de Long Island restent relativement stables », déclare Adam Rochlin, directeur de la société de courtage The Rochlin Organization. «Bien que de nombreux employés locataires du bureau national travaillent encore à domicile, le loyer des bureaux est toujours payé et les baux peuvent durer de nombreuses années. Les propriétaires ne ressentent pas la douleur des espaces vacants et ils ne sont pas désespérés. »

Le taux d’inoccupation global des bureaux de Long Island était de 13% au deuxième trimestre, les espaces de sous-location disponibles représentant 20% de tous les postes vacants, selon un rapport de Cushman & Wakefield. L’offre de bureaux ici a dépassé la demande au cours des 11 derniers trimestres, et il y a eu une absorption négative de 566 000 pieds carrés au premier semestre 2022.

Rochlin a déclaré que bien que l’espace de sous-location soit abondant, il est difficile de conclure un accord.

«Nous appelons souvent le marché national de la sous-location un« espace fantôme », et il peut être criblé de mines terrestres à chaque tournant, y compris la possibilité d’un défaut de locataire principal, qui pourrait mettre fin à la location de sous-location, et des plaintes sans réponse qui peuvent rendre la location inhabitable. Les locataires ont tendance à rester à l’écart de cette responsabilité à moins que la remise ne soit importante.

Brian Lee

Brian Lee, directeur général principal et exécutif de Newmark, a déclaré qu’il y avait eu une fuite vers la qualité pour les locataires de bureaux de Long Island et a noté que les immeubles de bureaux de classe A ont des taux d’occupation beaucoup plus élevés, tandis que la plupart des espaces de sous-location disponibles sont moins souhaitables. bâtiments.

“Je pense que la principale punition ici va être dans les bâtiments de classe B, l’espace de commodité qui n’a pas les commodités, qui est vieux, qui est fatigué”, a déclaré Lee. « C’est là que vous allez voir les problèmes. Quand vous regardez les bâtiments qui sont sous-loués, vous ne regardez pas les bâtiments A, vous regardez les bâtiments B. »

En fait, il y avait environ 600 000 pieds carrés loués dans des immeubles de bureaux de classe A de Long Island au deuxième trimestre, tandis que seulement 212 000 pieds carrés étaient loués dans des immeubles de classe B, selon le rapport de C&W.

Dans l’ensemble, les loyers demandés pour les bureaux de Long Island sont passés à 32,06 $ au deuxième trimestre, et David Pennetta, directeur général exécutif de Cushman & Wakefield Long Island, a déclaré que la vigueur des loyers de bureaux est un signe de confiance foncière. Cela reflète également l’offre limitée d’espaces de bureaux souhaitables de la région.

David Pennette

“Le dernier immeuble de bureaux spéculatif de plus de 100 000 pieds carrés développé dans le comté de Nassau a été construit en 2005 et dans le comté de Suffolk, c’était en 2009, nous n’avons donc pas de nouvelle offre à absorber”, a déclaré Pennetta. « En outre, le secteur médical a consommé un approvisionnement régulier en espaces de bureaux, renforçant encore sa résilience. Avec la force incroyable du secteur industriel, nous avons même vu certains grands immeubles de bureaux être convertis en entrepôts de distribution.

Pourtant, avec le ralentissement de la demande et l’augmentation de l’offre d’espaces de sous-location, le marché des bureaux de Long Island reste en pleine mutation. Pour les clients du courtier CBRE Martin Lomazow, un représentant-locataire spécialiste des transactions de grands bureaux, cela représente une opportunité.

«Nous passons un très bon moment à représenter nos clients à la recherche d’espace, car il y a beaucoup d’espace à choisir. Cela en fait un très bon moment pour être sur le marché en tant que locataire », a déclaré Lomazow. “De plus, si vous avez un locataire suffisamment solide, vous pouvez souvent convertir l’espace de sous-location en baux directs.”

Et bien que certaines statistiques jettent une lumière positive sur le marché des bureaux, Lomazow pense que le problème systémique d’occupation des bureaux deviendra plus apparent avec le temps.

Martin Lomazow

“Au moins la moitié des grandes entreprises déclarent qu’elles vont réduire leur empreinte et c’est à l’échelle nationale”, a déclaré Lomazow. “Vous avez également la possibilité d’une récession imminente, et lorsque les entreprises sont confrontées à la décision de céder de l’espace ou que les employés seront beaucoup plus enclins à céder de l’espace, car il est prouvé qu’ils peuvent exister avec une empreinte réduite. ”

De nombreux courtiers affirment que la tendance au travail à domicile n’est pas universelle et semble prévaloir dans certains types d’entreprises.

« Le travail axé sur les processus, qui ne nécessite ni créativité ni collaboration, est idéal pour travailler à domicile. Vous êtes généralement sur votre ordinateur pour traiter des informations, qu’il s’agisse de traiter des commandes, des réclamations ou d’autres fonctions », explique Lee. « Les grandes entreprises ont davantage ce travail axé sur les processus. Lorsque les gens ont besoin de travailler en collaboration, comme les avocats, les comptables et d’autres professionnels de la création, il s’agit plutôt d’un environnement où les gens veulent travailler ensemble et doivent être ensemble, et vous ne pouvez pas simplement le faire sur Zoom tout le temps. ”

Pennetta était d’accord avec cette évaluation.

“Certaines industries sont plus compatibles avec le travail à domicile, mais il n’y a pas de solution unique car chaque entreprise sera différente en fonction de ses objectifs”, a déclaré Pennetta. “Je pense personnellement que le fait d’avoir de jeunes professionnels travaillant seuls et de manière autonome pourrait entraîner des problèmes culturels et amener les jeunes travailleurs à changer d’emploi plus souvent.”

Pendant ce temps, de tous les secteurs de l’immobilier commercial de Long Island, le marché des bureaux reste celui avec le plus de points d’interrogation et d’incertitude à l’avenir. Et ce sont des événements majeurs comme le COVID qui peuvent faire bouger l’aiguille dans un sens ou dans l’autre.

« Avant le 11 septembre, tout le monde cherchait à créer des campus d’entreprise. Puis le 11 septembre s’est produit et tout le monde a voulu se disperser et, 10 ans plus tard, ils sont tous retournés dans la ville », a déclaré Lee. « Pour moi, c’est une période fascinante pour voir ce que sera l’avenir du travail, ce que les gens font. Je pense que le bureau est loin d’être mort. Je pense que chaque fois que le pendule va dans un sens, tout le monde dit qu’il ne revient jamais. Bien sûr, mais dans quelle mesure reste à voir.

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